Når man arbejder professionelt med erhvervsejendomme, har forståelsen af de offentlige vurderinger stor betydning, særligt nu, hvor de endelige vurderinger efter den nye ejendomsvurderingslov sendes ud. Efter de nye regler fastsættes alene en grundværdi, der tager udgangspunkt i, hvad grunden ville være værd til boligformål, hvorefter værdien nedskaleres efter ejendommens faktiske eller mulige anvendelse. Metoden påvirker direkte beskatning, kategorisering og eventuelle klagemuligheder for ejere og rådgivere. Ændringerne stiller nye krav til aktører inden for ejendomsinvestering, -forvaltning og -rådgivning. Gennem ReData er der adgang til de registerdata, der udgør grundlaget for Skatteforvaltningens vurderinger, hvilket styrker beslutningsgrundlaget.
Hvorfor vurderingen har betydning for erhvervsejendomme
Offentlige ejendomsvurderinger har direkte konsekvenser for erhvervsejendomme, da de danner grundlag for beskatningen, letter sammenligninger på markedet og fastlægger ejendomskategoriseringen. Princippet om at beregne grundværdien ud fra et boligniveau med efterfølgende erhvervsmæssig korrektion har til formål at skabe en mere ensartet praksis på tværs af landet. Grundskylden beregnes af grundværdien efter et forsigtighedsnedslag på 20 pct. ganget med kommunens grundskyldspromille, og flere kommuner i især hovedstadsområdet opkræver desuden dækningsafgift af erhvervsejendomme på samme grundlag.
Kendskab til beregningsgrundlaget er derfor praktisk anvendeligt i den løbende drift. Processen og dataene bag den offentlige ejendomsvurdering af erhvervsejendomme bestemmer grundværdiens niveau og bør derfor kendes, inden man accepterer eller påklager en vurdering.
Når de endelige vurderinger udsendes i løbet af 2026, ændres også vilkårene for at påklage afgørelser samt mulighederne for at justere porteføljer på baggrund af de nye vurderingsniveauer. Det er derfor en fordel løbende at følge både metodeændringer og det datagrundlag, der anvendes af myndighederne. I OneDoor fra ReData er registerdataene samlet pr. ejendom, så grundlaget kan kontrolleres inden udløbet af indsigelsesfristen.
Kriterier i den nye vurderingsmetode
Den kommende model tager afsæt i grundværdien, beregnet efter en standardiseret boligantagelse. Herefter justeres værdien i forhold til den konkrete anvendelse, hvad enten der er tale om lager, kontor, logistik eller produktion. Denne fremgangsmåde adskiller sig fra tidligere praksis, hvor grund og bygninger blev vurderet som to særskilte værdier. For kontor og butik nedskaleres grundværdien til to tredjedele og for lager, logistik og industri til halvdelen, og i begge tilfælde fratrækkes yderligere 20 pct. som momskorrektion. Vurderingsstyrelsen beregner værdien ved både den faktiske anvendelse og den mulige anvendelse ifølge planforholdene og benytter den højeste.
Kendskab til lokalplaner, byggeår og den faktiske anvendelse er centralt i denne sammenhæng. Korrekte registreringer i Bygnings- og Boligregistret (BBR) samt opdaterede oplysninger er afgørende for, at vurderingen bliver retvisende. Samtidig bør man følge ændringer i kommunale planer og myndighedernes administrative kategoriseringer. Skatteårene 2024 og 2025 er opkrævet på en foreløbig 2023-vurdering, og 2026 på en foreløbig 2025-vurdering. Når de endelige vurderinger er klar, efterreguleres grundskyld og dækningsafgift hos den ejer, der ejede ejendommen i det pågældende år.
Sker der ændringer i form af ændret anvendelse, ombygning eller udstykning, bør ejendommens data gennemgås for at forebygge fejl i vurderingsgrundlaget. En rettidig kontrol sikrer en korrekt skatteberegning og skaber klarhed over ejendommens juridiske og økonomiske rammer. Før den endelige vurdering udsendes, modtager ejeren en deklaration med de registrerede oplysninger, som der kan gøres indsigelse mod inden for den frist, deklarationen angiver. Klagefristen for selve 2021-vurderingen er 90 dage fra klagemeddelelsen, og gebyret udgør 1.300 kr.
Sådan anvender professionelle aktører registerdata
Investorer, asset managers og rådgivere benytter registerdata til at afdække risici og økonomiske forhold ved erhvervsejendomme. Systematiske gennemgange af offentlige datasæt gør det muligt at følge udviklingen i lokalområder og sammenligne ejendomme på tværs af porteføljer, hvilket underbygger velovervejede strategiske beslutninger.
Ved hjælp af data fra de officielle registre kan værdiansættelser dokumenteres over for finansielle samarbejdspartnere og myndigheder. Dette overblik er ligeledes en fordel i forbindelse med klagesager over offentlige vurderinger eller som led i en teknisk gennemgang forud for transaktioner. Grundskylden for erhvervsejendomme kan maksimalt stige med 4,75 pct. om året af den fuldt beregnede grundskyld, og begrænsningen følger ejendommen ved ejerskifte, hvorfor beregningen bør indgå i enhver værdiansættelse.
ReData samler disse oplysninger, så informationerne fremstår strukturerede og operationelle for professionelle brugere. Det danner et solidt udgangspunkt for analyser, både ved lovændringer og under skiftende markedsforhold. Ifølge Vurderingsstyrelsens udsendelsesstatus, opgjort 5. oktober 2026, var der sendt deklarationer til 47.700 og endelige 2021-vurderinger til 6.300 af de cirka 500.000 øvrige ejendomme, så størstedelen af porteføljerne venter fortsat på en afgørelse.
BREAKING